Mit einem soeben den Beteiligten des Verfahrens bekannt gegebenen Beschluss hat die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts Karlsruhe auf Antrag der Stadt Ettlingen einem örtlichen Investor untersagt, von der ihm mit Bescheid der Stadt vom 11.11.2014 erteilten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Gewerbefläche im Erdgeschoss des Anwesens Hildastraße 20 - 22 (früher: Karlsruher Straße 16 - 18) zu einem Drogeriemarkt Gebrauch zu machen.

Der in dem vorliegenden Eilverfahren unterlegene Investor ist Eigentümer von Grundstücken an der Hildastraße 20 - 22 (früher: Karlsruher Straße 16 - 18) in Ettlingen. Ein  Bebauungsplan besteht für dieses Gebiet nicht. Unter dem 30.08./ 04.09.2012 schlossen die Beteiligten einen „Städtebaulichen Vertrag für das Bauvorhaben Karlsruher Str. 16 - 18“. In § 4 Abs. 3 dieses Vertrags heißt es: „Bei der konkreten Ansiedlung von Handelseinrichtungen ist das Ettlinger Einzelhandelskonzept EKO 2010 zu beachten, welches vorgibt, dass an diesem Standort keine innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen zulässig sind.“ Dieses vom Gemeinderat am 09.02.2011 beschlossene Konzept grenzt den zentralen Versorgungsbereich im Stadtgebiet ab. Es enthält ferner eine Sortimentsliste, welche die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente einerseits und die nicht zentrenrelevanten Sortimente andererseits definiert. Danach gehören zu den nahversorgungs-/zentrenrelevanten Sortimenten unter anderem Drogerie-, Kosmetik- und Parfümerieartikel. Das Konzept stellt darüber hinaus „Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung“ auf.

Der Investor beabsichtigt die Umsiedlung eines bislang im zentralen Versorgungsbereich der Stadt ansässigen Drogeriemarkts der Firma „dm“ an den Standort Karlsruher Str. 16 - 18 mit einer Verkaufsfläche von nunmehr etwa 670 m². Ein Büro für Stadt- und Regionalentwicklung, welches bereits das EKO 2010 gefertigt hatte, teilte auf Anfrage der Stadt mit, dass von der Verlagerung des Drogeriemarkts keine schädlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung zu erwarten seien.

Am 11.11.2014 erteilte die Stadt dem Investor die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung der Gewerbefläche im Erdgeschoß der Karlsruher Str. 16 - 18 in einen Drogeriemarkt, nachdem das Regierungspräsidium Karlsruhe gegenüber der Stadt deutlich gemacht hatte, dass das Vorhaben des Investors bauplanungsrechtlich zulässig sei und § 4 Abs. 3 des Vertrags keine Handhabe biete, das öffentliche Baurecht zu beschränken.

Am 19.09.2014 hat die Stadt gegen den Investor Klage erhoben, mit der sie dessen Verurteilung begehrt, alle Handlungen zu unterlassen, die § 4 Abs. 3 des städtebaulichen Vertrags widersprechen, es insbesondere zu unterlassen, die beabsichtigte Nutzungsänderung der Gewerbefläche im Erdgeschoß zu einem Drogeriemarkt zu realisieren. Termin zur mündlichen Verhandlung in diesem Klageverfahren - 2 K 2743/14 - ist auf den 05. Februar 2015 anberaumt.

Zur Begründung ihres dem - flankierenden - Eilantrag der Stadt entsprechenden Beschlusses hat die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts ausgeführt, der städtebauliche Vertrag vermittele der Stadt einen Anspruch auf Unterlassung der Ansiedelung einer innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzung im Sinne des EKO 2010, darunter der Nutzung als Drogeriemarkt. Dieser Vertrag sei wirksam und entspreche mit diesem Inhalt dem wirklichen Willen der Beteiligten bei Vertragsschluss. Dieser Wille komme auch im Wortlaut von § 4 Abs. 3 des Vertrags zum Ausdruck. Stadt und Investor seien bei Vertragsschluss der übereinstimmenden Rechtsauffassung gewesen, dass die Unzulässigkeit innenstadtrelevanter Einzelhandelsnutzungen an diesem Standort aus dem EKO 2010 abzuleiten gewesen sei. Dem halte der Investor ohne Erfolg entgegen, § 4 Abs. 3 des Vertrags sei widersprüchlich. Sein Einwand, tatsächlich enthalte das EKO 2010 für nicht großflächige Einzelhandelsnutzungen wie den in Aussicht genommenen Drogeriemarkt keine solche „Vorgabe“, verfange nicht. Es spreche bereits viel dafür - so die 2. Kammer -, dass die Beteiligten bei Vertragsschluss keinem Rechtsirrtum unterlegen seien; denn ein Verständnis des EKO 2010 dahingehend, dass der vom Investor vorgesehene Standort für den Drogeriemarkt nicht im Einklang mit dem Konzept stehe, erscheine in tatsächlicher Hinsicht nachvollziehbar. Dass § 4 Abs. 3 des Vertrags den Investor daran hindere, an dem fraglichen Standort eine innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzung anzusiedeln, sei aber auch dann der Fall, wenn die Beteiligten - wie der Investor meine - bei Vertragsschluss von unzutreffenden rechtlichen Annahmen zum Inhalt des EKO 2010 ausgegangen sein sollten. Der Wille der Vertragsparteien - ob irrig gebildet oder nicht ‑ habe übereinstimmend darauf gezielt, innenstadtrelevante Einzelhandelsnutzungen an dem Standort auszuschließen. Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit der so ausgelegten Vereinbarung oder des Vertrages insgesamt bestünden nicht.

Der Beschluss vom 10.12.2014 - 2 K 3715/14 - ist nicht rechtskräftig. Der unterlegene Investor kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses Beschwerde zum Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim einlegen.