Die Klägerin ist die Staatliche Rhein-Neckar-Hafengesellschaft Mannheim mbH, deren Alleingesellschafter das Land Baden-Württemberg ist. Ihr Gesellschaftszweck ist die Bewirtschaftung der im Eigentum des Landes stehenden Grundstücke im Hafengebiet von Mannheim, die sie an gewerbliche und industrielle Betriebe vermietet. Zu diesen gehört u. a. auch das Containerterminal – ein Störfallbetrieb nach der Seveso III-Richtlinie. An dessen Flächen ist die Klägerin erbbauberechtigt.

Die Stadt Mannheim erteilte der Beigeladenen am 1. März 2021 eine Baugenehmigung für das Neubauvorhaben „Studentisches Wohnen im Mühlauhafen“ mit 58 Einheiten. Das Wohngebäude soll an vorhandene Gebäude angebaut werden, die bereits als Arbeiterwohnheim sowie für gewerbliche Zwecke genutzt werden und von insgesamt rund 100 Personen bewohnt werden.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe. Sie machte geltend, das geplante Vorhaben füge sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da diese faktisch einem Industriegebiet, jedenfalls aber einem Gewerbegebiet entspreche. Das Ensemble aus Bestands- und geplantem Gebäude sei ein Fremdkörper. Das geplante Vorhaben stelle sich ihr gegenüber als rücksichtslos dar, da angesichts der durch Wohnen geprägten Nutzung ein schutzbedürftiges Objekt in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Störfallbetrieb ‒ dem in der Nähe befindlichen Containerterminal ‒ geschaffen werde.

Dem ist die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts Karlsruhe nicht gefolgt und hat die Klage mit Urteil vom 20. Februar 2026 abgewiesen (Az.: 2 K 6625/25).

Zur Begründung führt die 2. Kammer aus, die nähere Umgebung sei weder als faktisches Industrie- noch als Gewerbegebiet einzustufen, weshalb die Klägerin nicht bereits aus diesem Gebietscharakter heraus die ihrer Meinung nach gebietsfremde Nutzung abwehren könne. Vielmehr werde die nähere Umgebung des geplanten Vorhabens durch ein Nebeneinander von Wohn-, gewerblichen und industriellen Nutzungen geprägt.

Sei demnach von einer sogenannten Gemengelage auszugehen, bestünden zwar durchaus Zweifel, ob sich das geplante Vorhaben im Sinne von § 34 Absatz 1 Satz 1 Baugesetzbuch seiner Art nach in die nähere Umgebung einfüge. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die zu erwartenden Lärmbelästigungen, denen sich das Vorhaben gegenübersehen werde, als auch im Hinblick auf die Lage innerhalb des störfallrechtlich ihm gegenüber möglicherweise zu gewährleistenden Abstands. Es spreche ferner Einiges dafür, dass das durch Wohnnutzung geprägte Bauvorhaben bodenrechtliche Spannungen auslöse, die städtebaurechtlich nur im Wege eines die Nutzungskonflikte ordnenden Bebauungsplans bewältigt werden könnten.

Allerdings würde bei Klagen Dritter eine objektive Rechtswidrigkeit der angefochtenen Baugenehmigung nicht allein deren Aufhebung durch das Gericht rechtfertigen. Vielmehr müsse die Baugenehmigung mit einer Verletzung gerade der Rechte der Klägerin einhergehen. Das geplante Vorhaben erweise sich jedoch gegenüber der Klägerin nicht als rücksichtslos. Denn die Klägerin betreibe aufgrund einer unlängst erteilten Baugenehmigung selbst in vergleichbarer Nähe zum Containerterminal Wohnnutzung in beachtlichem Umfang. Damit stelle sich ihr Verhalten, eine Nutzung verhindern zu wollen, die der an anderer Stelle von ihr selbst betriebenen entspreche, als widersprüchlich und damit treuwidrig dar.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Klägerin steht die Möglichkeit offen, binnen eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils Antrag auf Zulassung der Berufung zu stellen. Die Berufung steht den Beteiligten zu, wenn sie von dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zugelassen wird. (LM)